2020年に敷金についてのルールが明文化されます！民法の法改正（2020年４月1日施行）によって、これまで根拠がなかった敷金＆原状回復に関するルールが法律上の根拠を持つことになったんです！！この安心感わかりますか？これまでは敷金トラブルが生じても家を借りる側が泣き寝入りするしかなかったですが、これからは泣き寝入りをする必要はありません！！
敷金・原状回復ルールが新しくできます！民法2020法改正！
そもそも敷金・原状回復って？
敷金とは
家を借りた人が、入居時にあらかじめ大家に支払うお金のことです。なぜ敷金を取られなければならないかと言うと、もしも家を借りた人が『部屋を壊した』、『部屋の設備等を壊した』、『家賃を支払わない』などのトラブルを起こしたとしてもそのようなトラブルによる不測の損害を大家が受けないようにするためです。
つまり、
＜大家さん＞
部屋を貸すからきれいに使ってくださいね！
（部屋壊されたらたまったものじゃないので）念のため、部屋が壊れたときの場合の担保としてお金預かっておきますよ！
何もなければ退去時にお返ししますので！
という感じですかね。大家側としても数回会っただけの人を100％信じろというのは無理ですからね。慈善事業ではありませんし。
そのため、敷金（担保金）としてお金を預けるわけです。
（cf.礼金とは、大家に家を貸してくれたことに対するお礼として支払うお金のことです。こちらは退去時に返還されません。）
原状回復とは
原状回復とは、部屋の退去時には原則として部屋を元通りにして返さなければならないというものです。
もちろん、それは当然ですよね。『人から借りたものはきれいに使う』、『壊したら弁償する』なんてことは子供でもわかるルールですから。
ただ、原状回復には明示されたルールはありませんでした。
つまり、慣習的なルールに則って原状回復について解釈されていたんです。
そのルールは一般には次の通りです。
- その物件に住んでいた期間に相当する分の経年劣化（日焼けや黒ずみ）
- 住んでいたら通常であれば付くような軽度の傷や家具のへこみ
- 入居前からついていた傷等
については、借主が負担する必要が無いというものです。
一方で、次のような事項に当てはまれば敷金から、原状回復代が引かれた分が戻ってきます（追加で徴収されることもあり得ます）
- 部屋が大きく傷ついている
- 部屋がたばこのヤニで黄ばんだり、においが取れない
- カビを生やした
- 壁や柱に穴をあけた（許可なく）
- キッチンの汚れが汚い
などなどです。
でもよくよく考えると、慣習的なルールって結構リスキーだと思いませんか？
人によって、その解釈が変わってしまえば（慣習的なその解釈を捻じ曲げるような解釈をする大家がいたら）、借主としてはそれに従うしかないんです。
（※もちろんあまりに悪意があれば裁判等を行うことも可能でしょうが、敷金1か月分なんかよりも、弁護士費用・裁判費用の方が圧倒的に高くつきます。）
今まで、どんなトラブルがあった？
実際には、貸主（大家）負担なのか借主（住人）負担なのかの線引きが難しいところだったりします。
そのため、過去には敷金トラブルがたくさん起きていました。
- 部屋を大して汚していないのにハウスクリーニング代を敷金から引かれた
- 家具のへこみや、画びょうの穴程度の壁の傷についても敷金から引かれた
- 前の住人の傷を指摘されて、敷金から引かれた
どれも起こり得るトラブルかと思います。結果としては、戻ってくる可能性もありましたが、その手間を考えれば泣き寝入りしている人も多かったことでしょう。
明文化された条文は？
民法改正法（2020年4月施行）には以下の条文（敷金）が新設されています。一部抜粋します。
引用元HP：法務省 民法の一部を改正する法律（債権法改正）について
敷金に関して
民法第622条の2
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
原状回復に関して
民法第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
これで家を借りる側としても安心ですね。
むしろ今までこのような明文化された規定がないことに驚きです・・・
敷金に関する民法上の規定が新設！のまとめ
民法の120年ぶりの改正で色々な事項が新設、削除、変更等されています。
その中で、不動産購入に関係することもあったため、今回ご紹介しました。
大家さんとの敷金トラブルが起こらず、円満に退去できる法制度を整えたというところが今回の法改正ではとてもいいですね！
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