【マイホーム購入】固定資産税っていくらかかる?その目安と計算方法とは!

マンション購入

固定資産税は一般に公示されてはいません。しかし、淡々と課税されています。毎年1月1日時点のその土地・建物の価値に応じて課税されているんです。でも、新しい場所に住むときに固定資産税がいくらかわからないと不安ですよね?今後、新居に住む前に固定資産税の目安がわかれば安心かと思います!そこで、今回は固定資産税の試算方法をお教えします!

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固定資産税は『土地』と『建物』にそれぞれかかります。

固定資産税は毎年かかる税金です。固定資産税は『土地』と『建物』それぞれにかかります。これは『戸建て』でも『分譲マンション』でも同じです。その割に、固定資産税って公示されていないし、いくらかかるのかその計算方法もわかりにくいんですよね。

私自身、固定資産税をシミュレーションしたいと思って、WEB上を探してみたのですが、そんな都合の良いシステムはありませんでした。
でも、マイホームを購入する前にはあらゆる出費を想定しておきたいものです。マイホームを購入する前に、不明確な出費があれば住宅ローン破綻を生み出す原因にもなり得ます。
とすれば、固定資産税が具体的にいくらは絶対に知っておくべきです。
それでは固定資産税の試算方法をお教えしましょう!

まず、1年あたりの固定資産税の基本の計算式は次の通りです。

固定資産税=『固定資産税評価額』×1.4%
この計算式が全てを物語っています。
この計算式を利用すれば、あらゆる固定資産税の計算ができます。
ここで、注意すべき点が、固定資産税は『土地』と『建物』のそれぞれにかかるということです。『土地』と『建物』それぞれで計算方法が若干異なりますので、以下でそれぞれシミュレーションしていきます。
※なお、わかりやすいように、『土地の固定資産税』、『建物の固定資産税』等と記載します。また、マンションの部屋の面積が70m²としてシミュレーションしてみます!!

『土地』の固定資産税のシミュレーション

『土地の固定資産税評価額』はその土地の路線価に基づいて決定します。
路線価とは、道路に面する土地の1m²あたりの価格のことです。

平成30年の路線価は以下のサイトで見られますので、調べてみてください。
三年に一度の変更なので、次は、令和3年に新しい路線価が公開されますね。
当然ですが、土地によって路線価にだいぶ差があることがわかります。
人気の土地は路線価が高いです。田舎の土地は路線価が安いです。

ちょっと話が脇道にそれますが、、、

日本で一番高い土地は銀座にあります。
銀座4丁目の『和光』、『木村屋』、『山野楽器』、『ミキモト』、『教文館』のあたりです。
その路線価はなんと驚愕の45,600,000円/m²です。
ゼロが多くてわかりにくいですので漢字にすると4,560万円/m²です。
畳一畳が1.68m²ですので、畳一畳分の土地の値段が7,660万円もします・・・あわわわ・・・
逆に日本で一番安い土地は北海道紋別郡のとある区域です。
路線価図を見ると1という表記が多数見受けられます。
つまり1,000円/m²です。激安です。
※実際には、1以下の評価の土地を切り上げて1としているのかもしれません。

参考:東京都主税局HP(単位は×1000円です)
http://www.tax.metro.tokyo.jp/map/H30/chizu.html

『土地の固定資産税評価額』=路線価×土地面積(m²)です。

つまり、例えば路線価が30万円/m²で、土地面積が70m²であれば、
『土地の固定資産税評価額』=30(万円/m²)×70(m²)=2,100万円ということです。

さらにマンションということで住宅用地ですので、土地面積に応じて『土地の固定資産税評価額』が補正(減税)されます。

  • 200m²超:『土地の固定資産税評価額』×1/3
  • 200m²以下:『土地の固定資産税評価額』×1/6

上記の例であれば、
『土地の固定資産税評価額』:2,100万円×1/6=350万円となります!!

つまり、1年あたりの『土地の固定資産税』は次の通りです。

土地の固定資産税=『土地の固定資産税評価額』:350万円×1.4%=49,000円です。

※ただし、マンションの場合は共用部分についても持ち分に応じて『土地の固定資産税』がプラスされることにも注意が必要です。

『建物』の固定資産税のシミュレーション

『建物の固定資産税評価額』については、建物自体の評価次第ですので、残念ながら具体的には知りようがありません。ですので、あくまでも建物の推定価格から『建物の固定資産税評価額』推定するしかありません。
建物の推定価格の計算は複雑ですので、理解がなかなか難しいです。
固定資産税の試算結果だけ知りたければ、『建物の推定価格のシミュレーション方法』は飛ばして、下記の『建物の固定資産税のシミュレーション結果』をご覧ください。

建物の推定価格のシミュレーション方法(結果だけ知りたければ飛ばしてください)

建物の固定資産税評価額』の推定に役立つのが次のサイトです。

建築着工統計調査 年次 2018年 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口
 建築着工統計調査は、建築基準法第15条第1項の規定により届出が義務づけられている建築物を対象とする統計調査で、毎月調査結果を公表しています。調査から得られる全国の建築物の動態は、国や地方公共団体の施策の基礎資料となるばかりでなく、民間でも業界団体、金融機関、各種研究機関等で動態分析などに広く利用されています。  建築...

建物の標準的な建築価額表(単位:千円/m²)です。

直近のデータ(平成30年分)は政府統計の総合窓口(e-stat)で得ることができます(※平成31年分(令和元年分)はまだ統計データはありませんので悪しからず)
上記リンクから、『建築主別、構造別/建築物の数、床面積、工事費予定額 』のエクセルデータをダウンロードしてください。

そして、
工事費予定額(万円)÷床面積の合計(m²)を計算すると建物の標準的な建築価額が算出できます。

その結果は、築1年(平成30年築)の建物であれば次の評価額だと概算できます(単位は×1000円/m²)

  • 木造:168.6
  • 鉄骨鉄筋:304.2
  • 鉄筋:263.1
  • 鉄骨:214.1

平成29年築以前であれば、下記サイトを参考にしてください。
参考:大京穴吹不動産HP(PDF中の82ページ:建物の平均的な建築価額表)
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/pdf/tax_07.pdf

建物の固定資産税の試算結果

建物の構造によって、下記の通りの『建物の固定資産税』がかかります。
※なお、推定評価額は平成30年築の場合の推定額です。新築の場合はもうすこし高いと考えられます。

  • 木造:
    建物の推定評価額168.6(×1000円/m²)×建物の面積70m²
    1,180万円
  • 鉄骨鉄筋:
    建物の推定評価額304.2
    (×1000円/m²)×建物の面積70m²
    2,129万円
  • 鉄筋:
    建物の推定評価額263.1(×1000円/m²)×建物の面積70m²
    1,842万円
  • 鉄骨:
    建物の推定評価額214.1(×1000円/m²)×建物の面積70m²
    1,499万円

さらに新築住宅の場合は、5年間(長期優良住宅の場合は7年間)の減税があります。要件は次の2つです。比較的緩い要件ですよね。

床面積が50~280m²
2020年3月31までに建築された建物

この要件を満たせば、120m²以下の部分に関して、建物の評価額が×1/2になります!

つまり、新築物件の『建物の固定資産税』は以下の通りです。

  • 木造:1,180万円×1/2×1.4%=8.3万円
  • 鉄骨鉄筋:2,129万円×1/2×1.4%=14.9万円
  • 鉄筋:1,842万円×1/2×1.4%=12.9万円
  • 鉄骨:1,499万円×1/2×1.4%=10.5万円

※5年経過後(長期優良住宅は7年経過後)は減税がなくなるため、×2になります。

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固定資産税の目安と計算方法のまとめ

『固定資産税』=『土地の固定資産税』+『建物の固定資産税』ですので、建物の構造によって、以下の固定資産税であるとシミュレーションできました!!部屋面積は70m²の場合です!!

新築住宅で5年目(長期優良は7年目)までの場合

  • 木造:4.9万円+8.3万円=13.2万円
  • 鉄骨鉄筋:4.9万円+14.9万円=19.8万円
  • 鉄筋:4.9万円+12.9万円=17.8万円
  • 鉄骨:4.9万円+10.5万円=15.4万円

新築住宅で6年目(長期優良は8年目)以降の場合

  • 木造:4.9万円+16.6万円=21.5万円
  • 鉄骨鉄筋:4.9万円+29.8万円=34.7万円
  • 鉄筋:4.9万円+25.8万円=30.7万円
  • 鉄骨:4.9万円+21.0万円=25.9万円

毎年毎年このくらい固定資産税がかかると考えると結構な痛手ですよね・・・

固定資産税も結構かかりますね。
月あたりに直すと、月々1~3万円程度の負担増加になります。
ちゃんと月々の支出額として計上しておかなければいけませんね!!

↓↓もうすぐハロウィン!!こんなお化けかわいすぎます!!

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