【マイホーム購入!】マンション経年劣化による資産価値の推移。新築から築50年まで、東京・神奈川・千葉・埼玉のマンション相場価格を徹底比較!!

マンション購入

新築~築50年のマンション資産価格の推移を首都圏の都県別に徹底的に比較します。東京23区と、東京23区外・神奈川・千葉・埼玉の主要都市が対象です!!新築マンションを購入した場合、50年後までのマンションの資産価値がどう推移していくのか見ていきましょう!!

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新築~築50年のマンション購入価格相場の推移!

東京23区23区周辺都市(東京23区外、神奈川県、千葉県、埼玉県)に焦点を絞って、新築マンション~築50年マンションの相場価格を調べました!!

都心のファミリータイプのマンションとしてシミュレーションします。
部屋の間取りは、3LDK(70cm²)とします!!
(※狭いと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、一つの判断指標としてご覧ください!!)

参考:Howmaの『不動産相場マップ』

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東京23区のマンションの経年劣化

東京23区のマンションの経年劣化から見ていきます!!
何よりも目に付くのは、その値段の高さが安定して高いことですね!!
特にTOP5の区は都内超一等地でございます!!こんな区に住めたらいいですね。
中でも港区渋谷区は、新築マンションはもちろん、築10年のマンションですら1億円の相場価格です。しかし、そんなマンションも30年もすれば半値近くの価値になってしまいます。
半値近くと言っても5~6,000万円もしますから十分高価格ですけどね。下の表をご覧ください。

東京23区          
価格順位 新築 築10年 築20年 築30~50年
1 9,600~12,000万円 8,200~10,000万円 6,700~8,200万円 5,300~6,400万円
2 渋谷 9,600~12,000万円 8,200~10,000万円 6,700~8,200万円 5,200~6,400万円
3 千代田 9,300~11,000万円 7,900~9,700万円 6,500~8,000万円 5,100~6,200万円
4 目黒 9,200~11,000万円 7,800~9,500万円 6,400~7,800万円 5,000~6,100万円
5 品川 8,200~10,000万円 7,000~8,500万円 5,700~7,000万円 4,500~5,500万円
6 新宿 7,700~9,400万円 6,500~8,000万円 5,400~6,600万円 4,200~5,100万円
7 世田谷 7,600~9,300万円 6,500~8,000万円 5,300~6,500万円 4,200~5,100万円
8 文京 7,600~9,300万円 6,400~7,900万円 5,300~6,500万円 4,100~5,100万円
9 中央 7,300~8,900万円 6,400~7,800万円 5,200~6,400万円 4,100~5,000万円
10 中野 7,300~8,900万円 6,200~7,500万円 5,100~6,200万円 4,000~4,800万円
11 豊島 7,000~8,500万円 5,900~7,200万円 4,900~5,900万円 3,800~4,600万円
12 杉並 6,800~8,300万円 5,700~7,000万円 4,700~5,800万円 3,700~4,500万円
13 台東 6,200~7,600万円 5,300~6,400万円 4,300~5,300万円 3,400~4,100万円
14 江東 6,200~7,600万円 5,300~6,400万円 4,300~5,300万円 3,400~4,100万円
15 大田 6,100~7,500万円 5,200~6,300万円 4,300~5,200万円 3,300~4,100万円
16 墨田 6,000~7,300万円 5,100~6,200万円 4,200~5,100万円 3,300~4,000万円
17 5,900~7,200万円 5,000~6,100万円 4,100~5,000万円 3,200~3,900万円
18 練馬 5,500~6,700万円 4,700~5,700万円 3,800~4,700万円 3,000~3,700万円
19 荒川 5,400~6,600万円 4,600~5,600万円 3,800~4,600万円 2,900~3,600万円
20 板橋 5,300~6,500万円 4,500~5,500万円 3,700~4,500万円 2,900~3,500万円
21 江戸川 4,800~5,900万円 4,100~5,000万円 3,400~4,100万円 2,600~3,200万円
22 葛飾 4,200~5,200万円 3,600~4,400万円 2,900~3,600万円 2,300~2,800万円
23 足立 3,900~4,800万円 3,300~4,100万円 2,700~3,300万円 2,100~2,600万円

赤文字&赤マーカーは1億円超え⇒超都心
黄色マーカーは7,000万円超え⇒都心
※30、40、50年でも比較しようと思っていましたが、Howmaさんのサイトでは実例が少ないようで30年以降は全て同じ数値でした。そのため、残念ですが、築30-50年でまとめて一つにしています。

つまり、どこの区を見ても、だいたい同じような資産価値の低下をたどるようです。

新築マンション⇒築10年で、80-85%
新築マンション⇒築20年で、65-70%
新築マンション⇒築30-50年で、50-55%
都内23区上級ランクに属する区で新築マンションを購入した人は、20年後にそのマンションを売ったとしても、都内23区中級ランクに属する区でさらに新築マンションを購入できる計算ですね。何とも羨ましいです。

東京23区外のマンションの経年劣化

東京都内であっても23区を外れると、3LDK(70平米)の相場価格は、新築マンションであっても1億円に到達しなくなります。

東京23区以外          
価格順位 新築 築10年 築20年 築30~50年
1 武蔵野市 7,100~8,600万円 6,000~7,300万円 4,900~6,000万円 3,900~4,700万円
2 三鷹市 5,900~7,200万円 5,000~6,100万円 4,100~5,000万円 3,200~3,900万円
3 調布市 5,200~6,400万円 4,400~5,400万円 3,600~4,400万円 2,800~3,500万円
4 小金井市 5,200~6,400万円 4,400~5,400万円 3,600~4,500万円 2,900~3,500万円
5 狛江市 5,100~6,200万円 4,300~5,300万円 3,500~4,300万円 2,800~3,400万円
6 国分寺市 5,100~6,200万円 4,300~5,200万円 3,500~4,300万円 2,800~3,400万円
7 府中市 4,600~5,600万円 3,900~4,700万円 3,200~3,900万円 2,500~3,000万円
8 立川市 4,500~5,500万円 3,800~4,700万円 3,200~3,900万円 2,500~3,000万円
9 西東京市 4,300~5,200万円 3,600~4,400万円 3,000~3,700万円 2,300~2,900万円

黄色マーカーは7,000万円超え⇒都心

東京23区と比較すると、東京23区外の都市は少し安め(23区中級層と同程度)ですね。
なお、経年的な資産価値の減少率は23区内のマンションと同程度です。

新築マンション⇒築10年で、80-85%
新築マンション⇒築20年で、65-70%
新築マンション⇒築30-50年で、50-55%

神奈川県の新築マンションの経年劣化

次は神奈川県です!!神奈川県の新築マンションの経年劣化を見てみましょう。

神奈川県          
価格順位 新築 築10年 築20年 築30~50年
1 横浜市 3,500~7,600万円 2,900~6,400万円 2,400~5,300万円 2,100~4,100万円
2 川崎市 4,400~7,400万円 3,300~5,700万円 2,700~4,600万円 2,100~3,600万円
3 鎌倉市 4,900~6,000万円 4,100~5,100万円 3,400~4,200万円 2,700~3,200万円
4 藤沢市 4,800~5,800万円 4,000~4,900万円 3,300~4,100万円 2,600~3,200万円
5 相模原市 3,000~4,500万円 2,600~3,800万円 2,100~2,600万円 1,600~2,000万円
6 横須賀市 3,200~3,900万円 2,700~3,300万円 2,200~2,700万円 1,700~2,100万円

東京23区外と同程度から若干安いレベルですね。
やはり、新築マンションでも1億円を下回ります。というよりも5,000万円程度でもハイクラスなマンションを買えますね。
なお、経年的な資産価値の減少率は、東京23区内及び東京23区外の新築マンションと同程度です。

千葉県の新築マンションの経年劣化

次は、都心のベッドタウン千葉県です!!
新築マンションでも都心と同じ条件(3LDKで70m²)だと5,000万円が最高値となっています。
ざっくりいうと、『超都心の新築マンション1つ分=千葉の新築マンション2つ分』という感じでしょうか。いや、むしろ広い間取りの物件に手を出せますね!これまた羨ましいです。単純に考えると、都心の倍の面積のマイホームに住める計算ですね。

千葉県          
価格順位 新築 築10年 築20年 築30~50年
1 市川市 4,100~5,000万円 3,400~4,200万円 2,800~3,500万円 2,200~2,700万円
2 柏市 4,100~5,000万円 2,500~3,100万円 2,100~2,500万円 1,600~2,000万円
3 千葉市 3,200~3,900万円 2,700~3,300万円 2,200~2,700万円 1,700~2,100万円
4 松戸市 3,100~3,700万円 2,600~3,200万円 2,100~2,600万円 1,700~2,000万円
5 船橋市 3,000~3,700万円 2,500~3,100万円 2,100~2,600万円 1,600~2,000万円
6 流山市 3,000~3,600万円 2,500~3,100万円 2,100~2,500万円 1,600~2,000万円

新築マンションの価格帯は、東京23区の下級層ランクと同程度の相場価格ですね。
なお、経年的な資産価値の減少率は東京23区内の新築マンションと比較して同程度です。

埼玉県の新築マンションの経年劣化

こちらも千葉と同じくベッドタウンとして人気の高い埼玉県です!!
埼玉県は千葉県を上回るのでしょうか?

埼玉県          
価格順位 新築 築10年 築20年 築30~50年
1 さいたま市 2,300~6,400万円 2,100~5,500万円 1,800~4,500万円 1,400~3,500万円
2 川口市 3,900~4,700万円 3,300~4,000万円 2,700~3,300万円 2,100~2,600万円
3 草加市 3,200~4,000万円 2,700~3,400万円 2,300~2,800万円 1,800~2,200万円
4 八潮市 2,700~3,300万円 2,300~2,800万円 1,900~2,300万円 1,500~1,800万円

さいたま市だけを見ると、新築マンション価格は23区の板橋区あたりと同程度の相場価格ですね!!
個人的には板橋区よりも、さいたま市(大宮、浦和)は住みやすいと思います。
駅周辺は都心と同じくらい栄えていますし。結構好きです、埼玉県。

 

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次の表で、首都圏全体のマンション価格相場推移ランキングを見てみましょう!

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新築から築50年までのマンション価格相場推移の総合ランキング(首都圏ver.)!!

では、これまでの結果をまとめた総合ランキングを見てください!!
築年数も計算に入れたランキングですので、長いです。
ぜひぜひご自身の住んでいる都市や、興味のある都市に注目してみてください!!

総合ランキング 区&市 相場価格幅(※最高額で順位付け)
1 港(新築) 9,600~12,000万円
2 渋谷(新築) 9,600~12,000万円
3 千代田(新築) 9,300~11,000万円
4 目黒(新築) 9,200~11,000万円
5 港(築10年) 8,200~10,000万円
6 渋谷(築10年) 8,200~10,000万円
7 品川(新築) 8,200~10,000万円
8 千代田(築10年) 7,900~9,700万円
9 目黒(築10年) 7,800~9,500万円
10 新宿(新築) 7,700~9,400万円
11 世田谷(新築) 7,600~9,300万円
12 文京(新築) 7,600~9,300万円
13 中央(新築) 7,300~8,900万円
14 中野(新築) 7,300~8,900万円
15 武蔵野市(新築) 7,100~8,600万円
16 豊島(新築) 7,000~8,500万円
17 品川(築10年) 7,000~8,500万円
18 杉並(新築) 6,800~8,300万円
19 港(築20年) 6,700~8,200万円
20 渋谷(築20年) 6,700~8,200万円
21 新宿(築10年) 6,500~8,000万円
22 世田谷(築10年) 6,500~8,000万円
23 千代田(築20年) 6,500~8,000万円
24 文京(築10年) 6,400~7,900万円
25 中央(築10年) 6,400~7,800万円
26 目黒(築20年) 6,400~7,800万円
27 台東(新築) 6,200~7,600万円
28 江東(新築) 6,200~7,600万円
29 横浜市(新築) 3,500~7,600万円
30 中野(築10年) 6,200~7,500万円
31 大田(新築) 6,100~7,500万円
32 川崎市(新築) 4,400~7,400万円
33 墨田(新築) 6,000~7,300万円
34 武蔵野市(築10年) 6,000~7,300万円
35 北(新築) 5,900~7,200万円
36 三鷹市(新築) 5,900~7,200万円
37 豊島(築10年) 5,900~7,200万円
38 杉並(築10年) 5,700~7,000万円
39 品川(築20年) 5,700~7,000万円
40 練馬(新築) 5,500~6,700万円
41 荒川(新築) 5,400~6,600万円
42 新宿(築20年) 5,400~6,600万円
43 板橋(新築) 5,300~6,500万円
44 世田谷(築20年) 5,300~6,500万円
45 文京(築20年) 5,300~6,500万円
46 台東(築10年) 5,300~6,400万円
47 江東(築10年) 5,300~6,400万円
48 港(築30~50年) 5,300~6,400万円
49 調布市(新築) 5,200~6,400万円
50 小金井市(新築) 5,200~6,400万円
51 中央(築20年) 5,200~6,400万円
52 渋谷(築30~50年) 5,200~6,400万円
53 横浜市(築10年) 2,900~6,400万円
54 さいたま市(新築) 2,300~6,400万円
55 大田(築10年) 5,200~6,300万円
56 墨田(築10年) 5,100~6,200万円
57 中野(築20年) 5,100~6,200万円
58 千代田(築30~50年) 5,100~6,200万円
59 狛江市(新築) 5,100~6,200万円
60 国分寺市(新築) 5,100~6,200万円
61 北(築10年) 5,000~6,100万円
62 三鷹市(築10年) 5,000~6,100万円
63 目黒(築30~50年) 5,000~6,100万円
64 武蔵野市(築20年) 4,900~6,000万円
65 鎌倉市(新築) 4,900~6,000万円
66 豊島(築20年) 4,900~5,900万円
67 江戸川(新築) 4,800~5,900万円
68 藤沢市(新築) 4,800~5,800万円
69 杉並(築20年) 4,700~5,800万円
70 練馬(築10年) 4,700~5,700万円
71 川崎市(築10年) 3,300~5,700万円
72 荒川(築10年) 4,600~5,600万円
73 府中市(新築) 4,600~5,600万円
74 板橋(築10年) 4,500~5,500万円
75 品川(築30~50年) 4,500~5,500万円
76 立川市(新築) 4,500~5,500万円
77 さいたま市(築10年) 2,100~5,500万円
78 調布市(築10年) 4,400~5,400万円
79 小金井市(築10年) 4,400~5,400万円
80 狛江市(築10年) 4,300~5,300万円
81 台東(築20年) 4,300~5,300万円
82 江東(築20年) 4,300~5,300万円
83 横浜市(築20年) 2,400~5,300万円
84 西東京市(新築) 4,300~5,200万円
85 国分寺市(築10年) 4,300~5,200万円
86 大田(築20年) 4,300~5,200万円
87 葛飾(新築) 4,200~5,200万円
88 墨田(築20年) 4,200~5,100万円
89 新宿(築30~50年) 4,200~5,100万円
90 世田谷(築30~50年) 4,200~5,100万円
91 鎌倉市(築10年) 4,100~5,100万円
92 文京(築30~50年) 4,100~5,100万円
93 市川市(新築) 4,100~5,000万円
94 柏市(新築) 4,100~5,000万円
95 江戸川(築10年) 4,100~5,000万円
96 北(築20年) 4,100~5,000万円
97 三鷹市(築20年) 4,100~5,000万円
98 中央(築30~50年) 4,100~5,000万円
99 藤沢市(築10年) 4,000~4,900万円
100 中野(築30~50年) 4,000~4,800万円
101 足立(新築) 3,900~4,800万円
102 川口市(新築) 3,900~4,700万円
103 府中市(築10年) 3,900~4,700万円
104 武蔵野市(築30~50年) 3,900~4,700万円
105 立川市(築10年) 3,800~4,700万円
106 練馬(築20年) 3,800~4,700万円
107 荒川(築20年) 3,800~4,600万円
108 豊島(築30~50年) 3,800~4,600万円
109 川崎市(築20年) 2,700~4,600万円
110 板橋(築20年) 3,700~4,500万円
111 杉並(築30~50年) 3,700~4,500万円
112 小金井市(築20年) 3,600~4,500万円
113 相模原市(新築) 3,000~4,500万円
114 さいたま市(築20年) 1,800~4,500万円
115 葛飾(築10年) 3,600~4,400万円
116 西東京市(築10年) 3,600~4,400万円
117 調布市(築20年) 3,600~4,400万円
118 狛江市(築20年) 3,500~4,300万円
119 国分寺市(築20年) 3,500~4,300万円
120 市川市(築10年) 3,400~4,200万円
121 鎌倉市(築20年) 3,400~4,200万円
122 江戸川(築20年) 3,400~4,100万円
123 台東(築30~50年) 3,400~4,100万円
124 江東(築30~50年) 3,400~4,100万円
125 足立(築10年) 3,300~4,100万円
126 藤沢市(築20年) 3,300~4,100万円
127 大田(築30~50年) 3,300~4,100万円
128 横浜市(築30~50年) 2,100~4,100万円
129 川口市(築10年) 3,300~4,000万円
130 墨田(築30~50年) 3,300~4,000万円
131 草加市(新築) 3,200~4,000万円
132 千葉市(新築) 3,200~3,900万円
133 横須賀市(新築) 3,200~3,900万円
134 府中市(築20年) 3,200~3,900万円
135 立川市(築20年) 3,200~3,900万円
136 北(築30~50年) 3,200~3,900万円
137 三鷹市(築30~50年) 3,200~3,900万円
138 相模原市(築10年) 2,600~3,800万円
139 松戸市(新築) 3,100~3,700万円
140 船橋市(新築) 3,000~3,700万円
141 西東京市(築20年) 3,000~3,700万円
142 練馬(築30~50年) 3,000~3,700万円
143 流山市(新築) 3,000~3,600万円
144 葛飾(築20年) 2,900~3,600万円
145 荒川(築30~50年) 2,900~3,600万円
146 川崎市(築30~50年) 2,100~3,600万円
147 板橋(築30~50年) 2,900~3,500万円
148 小金井市(築30~50年) 2,900~3,500万円
149 市川市(築20年) 2,800~3,500万円
150 調布市(築30~50年) 2,800~3,500万円
151 さいたま市(築30~50年) 1,400~3,500万円
152 狛江市(築30~50年) 2,800~3,400万円
153 国分寺市(築30~50年) 2,800~3,400万円
154 草加市(築10年) 2,700~3,400万円
155 八潮市(新築) 2,700~3,300万円
156 千葉市(築10年) 2,700~3,300万円
157 横須賀市(築10年) 2,700~3,300万円
158 足立(築20年) 2,700~3,300万円
159 川口市(築20年) 2,700~3,300万円
160 鎌倉市(築30~50年) 2,700~3,200万円
161 松戸市(築10年) 2,600~3,200万円
162 江戸川(築30~50年) 2,600~3,200万円
163 藤沢市(築30~50年) 2,600~3,200万円
164 柏市(築10年) 2,500~3,100万円
165 船橋市(築10年) 2,500~3,100万円
166 流山市(築10年) 2,500~3,100万円
167 府中市(築30~50年) 2,500~3,000万円
168 立川市(築30~50年) 2,500~3,000万円
169 西東京市(築30~50年) 2,300~2,900万円
170 八潮市(築10年) 2,300~2,800万円
171 草加市(築20年) 2,300~2,800万円
172 葛飾(築30~50年) 2,300~2,800万円
173 千葉市(築20年) 2,200~2,700万円
174 横須賀市(築20年) 2,200~2,700万円
175 市川市(築30~50年) 2,200~2,700万円
176 松戸市(築20年) 2,100~2,600万円
177 船橋市(築20年) 2,100~2,600万円
178 相模原市(築20年) 2,100~2,600万円
179 足立(築30~50年) 2,100~2,600万円
180 川口市(築30~50年) 2,100~2,600万円
181 柏市(築20年) 2,100~2,500万円
182 流山市(築20年) 2,100~2,500万円
183 八潮市(築20年) 1,900~2,300万円
184 草加市(築30~50年) 1,800~2,200万円
185 千葉市(築30~50年) 1,700~2,100万円
186 横須賀市(築30~50年) 1,700~2,100万円
187 松戸市(築30~50年) 1,700~2,000万円
188 柏市(築30~50年) 1,600~2,000万円
189 船橋市(築30~50年) 1,600~2,000万円
190 流山市(築30~50年) 1,600~2,000万円
191 相模原市(築30~50年) 1,600~2,000万円
192 八潮市(築30~50年) 1,500~1,800万円

以上、総合ランキングでした!!

私が個人的に驚いたことは以下の2点です。

衝撃①
 港区の築30-50年でも、23区外の最高値の都市の新築と同じ価格相場ということに衝撃を受けました。⇒港区に住むのがどれだけ大変かということですね・・・
衝撃②
 港区の新築12,000万円、八潮市の新築なら4件買えます!!八潮市も交通は不便ではないですので、何を第一優先するかは人それぞれですね。八潮市なら(単純に考えると、)4倍の面積の豪邸が購入できる(かもしれない)ってことですからね。。。
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新築マンション購入価格相場の推移まとめ

一般的には、港区に住むのは最高のステータスかもしれません。
一方で、郊外に住むこともメリットもたくさんあります。同じ値段を出せば豪邸&庭付き&駐車場付き(&車も?)が買えます。

価値観は人それぞれですから、今後の人生に何を選択して、何を不要とするかは人それぞれです。いずれにせよ、将来的にどんな選択肢をとることが、自分(や家族)が後悔しない確率が高いかを考えなければいけませんね。
マンションに関して言えば、『都心のアクセスのよい新築マンション』にするのか、『郊外の新築一戸建て(大豪邸)』にするか、十分に悩むべきです。

↓↓ちなみに前回は新築マンションのみでランキングしています。ご興味があればご覧ください。

【家を買う!】新築マンション(3LDK)価格相場首都圏ランキング(東京、神奈川、千葉、埼玉)!!家を買うのは『都心』か『郊外』かの一つの判断指標!!
マンション購入に大事なポイントの一つが『都心』が良いか『郊外』が良いかということでしょう。『都心』か『郊外』かを選択するための判断指標は色々ありますが、その一つがマンション購入価格でしょう。そのため、東京23区とその周辺都市の新築マンション

新築マンションの購入について調べれば調べるほど、何が最善の選択かわからなくなってきます。(このブログを書いていて)だんだんと深みにはまってしまったかもしれません・・・
結局、住宅購入はタイミングだけなのかもしれないとすら思えてきます(まあ、もちろん何も考えなさすぎるのは後悔を生む可能性が高そうですが・・・)

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