【住宅ローン】金利はどの銀行が安い?でも、金利の安さだけで銀行を選んでいいの?金利以外の要素も判断したほうが良いの?

住宅ローン

住宅ローンはどの銀行で組むのがお得なのでしょうか?もちろん住宅ローン金利は安さが銀行選びの最重要ポイントになります。でも、重要なことは金利の安さだけでしょうか?もしも「住宅ローンを組む銀行は金利の安さだけで選べばいいのでは?」と考えているのであれば、一度しっかり検討した方が良いでしょう。35年間にもわたって借金返済をするわけですから、最善の選択をしましょう!!

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住宅ローン金利、今どきの人は、半数以上が『変動金利』です。

先日モデルルームを見に行った時に、不動産ディベロッパーの方に話を聞きましたが、最近は半数以上の人が住宅ローンとして『変動金利』を選択しているそうです。

はたして皆さんはこの選択は正しいと思いますか??
数の論理から言えば、たしかに『変動金利』の方に分がありそうです。
なぜ『変動金利』がそんなに人気なのかと言えば、
 ・今が金利の底値であること
 ・今後少なくとも数年は底値の金利が続くと考えられること
 ・金利は急には上がらないこと
といった理由が考えられます。
これはますます『変動金利』を選ぶ人も増えるのではないでしょうか!
・・・でも、確実にその時はやってきます。金利上昇です。

それは3年後でしょうか、5年後でしょうか?それとも10年後?

どのタイミングで金利が上昇するかによって、『変動金利』は刃を向いてくることとなります。現在の金利の低さと引き換えに両刃の剣を手にしているのかもしれません。最後に笑うのは『変動金利』を選択した人か、それとも『固定金利』を選択した人なのでしょうか。結果は30年後くらいに出るのでしょう。

取り急ぎ、現在の銀行の金利ランキングを見てみましょう。

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変動金利の安さランキング(2019年11月現在)

  • 住信SBIネット銀行:0.457%
  • りそな銀行:0.470%
  • じぶん銀行:0.457%
  • イオン銀行:0.520%
  • 三井住友信託銀行:0.475%
  • ソニー銀行:0.507%
  • 三菱UFJ銀行:0.525%
  • みずほ銀行:0.525%
  • 楽天銀行:0.527%
  • 新生銀行:0.450%

まあ、当然安いですよね!!
プランによって、多少の増減はありますが、どこも0.45~0.60%くらいの範囲内に収まっています。
大きく見積もっても0.15%の違いしかないです。

この金利0.15%分の差は、返済額にどれくらい影響するのでしょうか??

金利0.60%の場合

  • 借入金:8,000万円
  • 元利均等返済
  • 金利:0.60%(全期間とします)

⇒総返済額:8,871万円(月々返済額:21.1万円)

金利0.45%の場合

  • 借入金:8,000万円
  • 元利均等返済
  • 金利:0.45%(全期間とします)

⇒総返済額:8,648万円(月々返済額:20.6万円)

金利0.60%と金利0.45%との総返済額・月々の返済額の差

総返済額の差:
 8,871万円-8,648万円=223万円

月々の返済額の差:
 21.1万円-20.6万円=5,000円

35年間かけて223万円の差ですから、そこまで大きな差ではありませんね。『変動金利』の観点からはどの銀行を選択してもほぼ同じです。金利以外の観点から銀行選びをすることも良いでしょう。
もちろん、安いに越したことはありませんから変動金利でとことん安さを追求するのもありかと思います。

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35年固定金利の安さランキング(2019年11月現在)

  • 三井住友信託銀行:1.170%(30年)
  • アルヒ:1.020%
  • 三菱UFJ銀行:1.550%
  • 楽天銀行:1.170%
  • みずほ銀行:1.170%
  • りそな銀行:1.170%
  • イオン銀行:1.170%
  • 住信SBIネット銀行:0.980%
  • ソニー銀行:1.343%
  • 新生銀行1.300%(30年)
  • じぶん銀行1.267%(30年)

35年間『固定金利』を見ると、その幅は0.98~1.55%です。
『変動金利』を見てからこちらの『固定金利』を見ると割高に感じられますが、割安『変動金利』の倍の金利(=割安の『固定金利』)で、一生安心が得られるのはいいですよね!!

この0.57%分の差って総返済額にどれくらい影響するのでしょうか?

金利1.55%の場合

  • 借入金:8,000万円
  • 元利均等返済
  • 金利:1.55%(固定)

総返済額:10,370万円(月々返済額:24.7万円)

0.98%の場合

  • 借入金:8,000万円
  • 元利均等返済
  • 金利:0.98%(固定)

⇒総返済額:9,453万円(月々返済額:22.5万円)

金利0.98%と金利1.55%との総返済額・月々の返済額の差

総返済額の差:
 10,370万円-9,453万円=913万円

月々の返済額の差:
 24.7万円-22.5万円=22,000円

35年間かけて913万円の差です。
『変動金利』の場合は金利が安い銀行と金利の高い銀行とで、総返済額の差が223万円でしたから、『固定金利』の場合は『変動金利』以上に注意が必要だということがわかりました。固定金利の場合は、金利の安さをとことん追求したほうが良いでしょう

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住宅ローン金利の小括(変動金利と固定金利の注意点)

  • 変動金利の場合は、金利に差がある場合でも0.15%程度ですし、総返済額にそこまで大打撃があるわけではありません
    ⇒その他の指標もよく吟味して銀行選びをするべきでしょう。
  • 固定金利の場合は、金利の差があると0.57%程度も違ってきますので、総返済額に大きな打撃があります。
    ⇒金利を最優先に考えたほうが良いでしょう。
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住宅ローン金利はいつ増加するのか?住宅購入はいつまでがおススメ?

こんな見出しを書いておきながら、そんなことはわかりません。
まさに神のみぞ知るです。

ですので、あらゆることを想定して入念に何度も何度もシミュレーションをしておくべきです。シミュレーションを重ねることによって、自分がどの程度の金利上昇まで破綻せずに耐えられるかが見えてきます。各人で異なる値になるでしょうから、個々人でシミュレーションを重ねていただきたいです。

・・・ここでは、あくまでも一例ということでシミュレーションします!!

条件は、以下の通り!!

  • 借入額:8,000万円
  • 元利均等返済
  • 変動金利の場合は当初金利0.50%

固定金利1.2%とすると

  • 総返済額:9,801万円
  • 月々の返済額:ずーっと23.3万円

月々一定の返済額の安定性は素晴らしいですね。

変動金利5年ごとに0.3%・・・ずつ増加するとすると

4パターン、シミュレーションしてみました!!

  • 5年ごとに0.3%ずつ増加
  • 5年ごとに0.5%ずつ増加
  • 5年ごとに0.8%ずつ増加
  • 5年ごとに1.0%ずつ増加

  0.3ずつ増加 0.5ずつ増加 0.8ずつ増加 1.0ずつ増加
  金利 月々返済額(万円) 金利 月々返済額(万円) 金利 月々返済額(万円) 金利 月々返済額(万円)
1-5年目 0.5 207668 0.5 207668 0.5 207668 0.5 207668
6-10年目 0.8 216931 1.0 223250 1.3 232944 1.5 239548
11-15年目 1.1 224909 1.5 236913 2.1 255684 2.5 268706
16-20年目 1.4 231491 2.0 248371 2.9 275198 3.5 294090
21-25年目 1.7 236575 2.5 257357 3.7 290384 4.5 314704
26-35年目 2.0 240065 3.0 263610 4.5 301942 5.5 329547
総返済額   9,586万円   10,205万円   11,197万円   11,903万円

固定金利1.2%の場合、総返済額が9,801万円ですので、0.3%ずつ増えたと仮定したパターンのみが、固定金利よりも総返済額が下回る結果となりました。

ただし、月々の返済額は1-5年目は固定金利1.2%の場合よりも3万円も安いとの結果でした。表中赤字は23万円を初めて超したところです。

0.3%ずつ増加パターンであれば良いですが、それ以外のパターンの場合は固定金利と比較して損しますね・・・『変動金利』が良いか『固定金利』が良いか非常に迷います。

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住宅ローン金利のまとめ

・『変動金利』は数年以内だけを見たら間違いなくお得な印象です。
 銀行ごとにあまり差が無いため、金利以外の要素からも銀行選びを行ってみるとよいでしょう!

・『固定金利』はずーっと安定を求める方であれば非常に良いでしょう。
 銀行ごとに金利に差がありますので、銀行選びをしっかり行いましょう!

非常に悩みますが・・・固定金利がいいかもしれないと思っています。
個人的には賭けに出るよりも『安定』を取りたいです。
そして、日本の経済発展(⇒金利増)を願って・・・

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