マイホーム購入について考えたときにまず何よりも住宅ローンの金利について考える必要があります。住宅ローンの金利についてちゃんと知らばないと、総返済額が数千万円変わってしまうこともあります。『固定金利』と『変動金利』ではどちらが良いのでしょうか？
マイホーム購入と借入金金利について。『固定金利』それとも『変動金利』？
マイホームを購入するにあたって、ほぼすべての人が住宅ローンを組んでいます。
そこで、気になるのはどのタイプの住宅ローンを組めばよいのかということです。
住宅ローン次第では、返済が厳しくなることもありますし、逆に返済が軽くなることもあります。
今回の記事では、『固定金利』と『変動金利』のメリットとデメリット、そしてどちらの金利がおススメかについてまとめていきます。
『固定金利』について
『固定金利』にも、いくつかの種類があります。
- フラット35：全期間同額の金利が課されるシステム。
- 固定金利（2、3、5、10、15、20、30、35年）：数年単位で金利が一定値で固定され、その一定期間終了後に再び金利を『固定金利』にするか『変動金利』にするか選択するシステム。
※一般的な『固定金利』は銀行ごとに自由に設定できますので、銀行ごとの住宅ローンが異なります。一方で、『フラット35』は公的な住宅ローンであり、銀行がその商品の販売代行を行っているようなものですので金利を銀行ごとに自由に設定することができず、どの銀行でも同じです。
『固定金利』のメリット
『固定金利』の場合は、全期間一定の金利額であるため、支払額が変動することがなく安心して最後まで返済を行えます。一方『変動金利』の場合、何らかの外的要因（政治や金融の影響など）により金利が急上昇することも考えられますが、『固定金利』の場合は、そのようなリスクがありません。
なお、15～35年の長期の『固定金利』は、銀行の店頭表示価格は2～4％程度の場合が多いですが、実際には銀行ごとに金利引き下げを行っているため、変動金利より少し高めの、金利1.0～2.0%くらいで借りられる場合が多いです（2019.9現在）。今後、長期の『固定金利』でも1.0％を割り込む銀行も出てくると思います。
『固定金利』のデメリット
変動金利と比較して、金利が少し高めで設定されています。
例えば固定金利では1％程度で設定されていることもありますが、変動金利で35年間ずーっと1％を超さなかった場合には、変動金利と比較して損をしたことになります（実際に損したとは言わないかもしれません。変動金利と比較した『相対的な損』と言うんですかね？）
『変動金利』について
『変動金利』の場合は、借入のタイミングだけではなく、その後毎月金利が決定します。
そのため、金利がずーっと低水準の場合もありますし、上限なしに金利が高くなることもあります（どんなに高くともバブル期（5％）を上回ることはないと考えられます⇒下記のシミュレーションでは金利4％までの試算を行っています）
ただし、『5年ルール』や『125％ルール』があります。
急激な返済額の増加に対応できるようにするためです。住宅ローンが破綻してしまえば困る人は多いですからね。
『5年ルール』とは？
なお、変動金利には『5年ルール』というものがあって、金利が増加したとしても月々の返済額がその都度変動するわけではありません（総返済額は増えますが）。5年に１回、その時の住宅ローン残高に基づいて月々の返済額が見直されるのです。
『125％ルール』とは？
金利自体は上限がありませんが、返済額自体は『125％ルール』が適用されるのです。例えば、これまでの月々の返済額が10万円だった場合、見直し後の月々の返済額は12.5万円を超えることはないというルールです。ただし、金利自体は上限がないため、月12.5万円を超えた分に返しては、後から（次のローン見直し時には）支払う必要があり、トータルで見て返済額が上限なしに増加する恐れがあります。
『変動金利』のメリット
低金利が続けば続くほど、総支払額が少なくて済みます。
『変動金利』のデメリット
返済額が上限なしに膨らむ恐れがあります。
元金が多く残っているうちに、金利が上昇してしまうと返済額が数千万円単位で増加する可能性があります。
結局のところ『固定金利』と『変動金利』のどちらが良い？
『固定金利』と『変動金利』がどちらが良いかは、実際にシミュレーションしてみると、見えてきます。
じぶん銀行のWEBサイトはシミュレーションを行いやすかったので、このWEBサイト『固定金利』がよいか『変動金利』がよいかシミュレーションしてみます。
住宅ローンを設定するにあった手の条件は次の通りです。
- 借入額１億円
- 35年ローン
- ボーナス払い無し
- 元利均等返済
↓↓なお、元利均等返済と元金均等返済の違いについてのページです。不動産用語は難しいので、しっかり理解してください。
『固定金利』と『変動金利』の金利・返済額シミュレーション
※固定金利においては、固定期間終了後の金利（以下で『その後の金利』と表記します）を１～４％の範囲内で条件を振ってシミュレーションしました！
35年間固定ローン（少しじぶん銀行は金利高め）
『固定金利35年間』金利2.15％⇒総返済額1億4,239万円
20年間固定ローン
最初の20年間の金利は1.293％です。
- 『固定金利20年間』金利1.293％＋その後金利4％⇒総返済額1億3,556万円
- 『固定金利20年間』金利1.293％＋その後金利3％⇒総返済額1億3,128万円
- 『固定金利20年間』金利1.293％＋その後金利2％⇒総返済額1億2,717万円
- 『固定金利20年間』金利1.293％＋その後金利1％⇒総返済額1億2,325万円
10年間固定ローン
最初の10年間の金利は0.590％です。
- 『固定金利10年間』金利0.590％＋その後金利4％⇒総返済額1億4,802万円
- 『固定金利10年間』金利0.590％＋その後金利3％⇒総返済額1億3,620万円
- 『固定金利10年間』金利0.590％＋その後金利2％⇒総返済額1億2,509万円
- 『固定金利10年間』金利0.590％＋その後金利1％⇒総返済額1億1,473万円
5年間固定ローン
最初の5年間の金利は0.500％です。
- 『固定金利5年間』金利0.500％＋その後金利4％⇒総返済額1億6,469万円
- 『固定金利5年間』金利0.500％＋その後金利3％⇒総返済額1億4,726万円
- 『固定金利5年間』金利0.500％＋その後金利2％⇒総返済額1億3,102万円
- 『固定金利5年間』金利0.500％＋その後金利1％⇒総返済額1億1,604万円
2年間固定ローン
最初の2年間の金利は0.380％です。
- 『固定金利2年間』金利0.380％＋その後金利4％⇒総返済額1億7,670万円
- 『固定金利2年間』金利0.380％＋その後金利3％⇒総返済額1億5,530万円
- 『固定金利2年間』金利0.380％＋その後金利2％⇒総返済額1億3,546万円
- 『固定金利2年間』金利0.380％＋その後金利1％⇒総返済額1億1,725万円
短期の固定ローンはリスクが高いですね。最初の2年間の金利は一番低いですが、その後の金利次第では最悪の結果を招きかねません。
変動金利ローン
- 『変動金利』金利0.457％⇒総返済額1億0,823万円
変動金利のシミュレーションは難しいですが、仮にずーっと0.457％の金利だとしたら上記返済額になります。
参考HP：じぶん銀行
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt
『固定金利』と『変動金利』どちらが良いかについてのまとめ
あくまでのじぶん銀行の場合のシミュレーション結果です。
銀行ごとに長期ローンの金利は異なりますので、あくまで参考としてご覧ください。
フラット35の場合は金利が1～2％水準です。返済額が借入額の1.2～1.4倍になってしまいます。
『固定金利2年間』又は『固定金利5年間』とするとリスクが最大になります。
今回の試算では返済額が借入額の1.7倍又は1.6倍になる可能性があることがわかりました！そのため、短期間の固定金利はおススメしません。5年後に今の金利水準以下の金利になっているとは考えられませんし。
今回のシミュレーション結果では、『固定金利10年』又は『固定金利20年』にすることがベストな選択であると考えられます。元金が多い最初の段階のうちに低金利を維持し続けることが総支払額の低下につながるためです。返済額が借入額の1.2倍程度で抑えられる可能性が高いのではないでしょうか。
先のことはだれにもわかりません。
もちろん今後金利がどのように変化していくかもわかりません。
しかし、今以上に金利が下がることは考えにくいです。少なくともさらに0.5％下がることなんてないでしょう。長期の固定で1.0％を切るか切らないかくらいのラインまでしか下がらないと考えています。
とすれば、今後は金利は上がるしかないですので、早めに（金利が安い水準のうちに）長期の固定ローンを組むのが一番いいと思います。
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